건물을 인도받았지만 누수를 고칠 때까지 잔금 일부를 지급하지 않았습니다. 매도인은 등기를 먼저 넘겼습니다.
하자 유보금이 남았다는 사실만으로 양도소득세 시기가 항상 수리 완료일까지 늦춰지는 것은 아닙니다. 남은 돈이 원 매매대금인지, 지급은 끝났고 별도 보증·손해배상 채권만 남은 것인지부터 구분해야 합니다. 소득세법 제98조의 대금청산 원칙 외에도 시행령 제162조는 청산 전에 소유권이전등기를 한 경우 등기접수일을 둡니다. 따라서 하자 보수 약정과 실제 등기·결제 순서를 함께 읽습니다. 유보액의 크기나 하자 존재만으로 중요성·청산 여부를 단정하지 않고 원·변경 계약의 권리와 금액을 연결해야 합니다.
하자 때문에 돈을 남겨 둔 방식부터 달라질 수 있습니다
하자 유보라는 표현은 원 잔금의 지급을 미룬 경우에도, 대금을 전부 치른 뒤 매도인이 별도 보증금을 예치한 경우에도 쓰입니다. 첫 경우에는 매매대금 의무가 남고 둘째에는 매매와 다른 정산 관계가 생길 수 있습니다. 예컨대 누수 공사비를 매수인이 대신 쓰고 잔금과 상계하기로 한 약정도 단순 지급 유예와는 다릅니다. 어느 구조인지에 따라 마지막 송금이 원 대금 청산인지 보증금 반환인지 달라집니다. 금액의 이름보다 원 계약에서 남은 의무와 변경 약정의 내용을 먼저 읽는 이유입니다.
대금청산 원칙에 선등기 예외가 함께 있습니다
소득세법 제98조는 양도차익 계산에서 대금청산일을 기본으로 삼으면서 시행령의 예외를 두고 있습니다. 시행령 제162조 제1항 제2호는 청산 전에 소유권이전등기를 한 경우 등기접수일을 정합니다. 이 사례처럼 등기가 먼저 이전됐다면 하자 보수가 늦었다는 이유만으로 수리 완료일을 유일한 후보로 볼 수 없습니다. 등기부 접수 기록과 대금 결제의 앞뒤를 확인해야 합니다. 하자가 있었다는 사실과 선등기라는 법정 사건은 다른 정보이므로 하나를 적었다고 다른 기준이 없어지지 않습니다.
수리 완료·대금 감액·상계는 각각 다른 사건입니다
누수 수리가 끝난 날, 유보 잔금을 지급한 날, 매매가격을 줄이기로 합의한 날이 서로 다를 수 있습니다. 공사를 끝내지 못해 잔금을 그대로 감액한 경우와 원 가격은 유지하면서 공사비 채권을 상계한 경우는 대가 설명도 달라집니다. 합의 문구와 실제 결제 내역을 함께 두면 차이가 보입니다. 수리 사진은 하자 상태를 보여 주지만 어떤 금전 채무가 사라졌는지까지 혼자 증명하지는 않습니다. 원 매매대금·보수 의무·공사비 정산의 세 흐름을 구분하면 청산에 관한 질문이 구체적으로 바뀝니다.
인도받아 사용하는 사실도 누락하면 안 됩니다
매수인이 건물 열쇠를 받고 임대료를 수령하거나 실제 영업을 시작했을 수 있습니다. 이 사용 상태는 거래가 어느 정도 이행됐는지 보여 주므로 계약·등기와 함께 남길 필요가 있습니다. 다만 보통 매매에서 사용 시작일만을 항상 청산일로 바꾸는 규정이라고 설명하는 것은 아닙니다. 시행령의 장기할부·자가건설 등 별도 유형에는 다른 시기 기준이 있어 거래 유형을 먼저 구별해야 합니다. 하자 유보가 있다는 이유로 장기할부에 자동 해당하는 것도 아니며 그 유형의 구체 조건은 별도로 읽어야 합니다.
남은 액수가 작다는 이유만으로 법적 결론을 정하지 않습니다
거래금액에 비해 유보액이 작거나 크다는 사정은 약정의 실질을 이해하는 자료가 될 수 있습니다. 그러나 직접 읽은 제98조·제162조에서 모든 하자 유보금을 금액 비율만으로 분류하는 일률 기준을 확인한 것은 아닙니다. 지급 조건이 실제로 남았는지, 상대가 그 돈을 받을 권리가 어떻게 바뀌었는지가 더 중요합니다. 사건별 청산 해석이 필요하면 관련 공식 해석·판례와 계약 효력을 추가로 확인합니다. 단순한 크기 비교로 날짜를 고르는 대신 청산 후보와 그 근거를 함께 표시해 두는 편이 정확합니다.
원 계약과 하자 합의가 같은 금액을 가리키게 만듭니다
원 가격, 이미 낸 대금, 남겨 둔 금액, 공사비 상계, 최종 지급·감액을 한 정산표에 놓습니다. 이어 등기접수, 인도, 하자 발견, 보수 완료의 날짜를 연결합니다. 계약서에서 잔금이라 적었는데 정산표에서는 보증금으로 분류했다면 그 이유를 설명할 문서가 필요합니다. 상담에서는 청산 여부의 후보를 먼저 정한 뒤 선등기 등 예외와 기존 신고 날짜를 비교합니다. 최종 날짜와 신고 변경은 실제 약정·권리 상태 및 사건 당시 법령·해석에 맞춰 확인해야 합니다.
상담 전에 챙길 자료
- 원 매매가격·대금 약정
- 하자 유보·보증·감액 합의
- 전후 등기접수 기록
- 보수 공사비·상계·최종 결제
- 인도·사용·임대료 시작 기록
- 기존 신고의 청산 후보 날짜
이어지는 질문과 답
Q1. 하자가 있으면 매매는 아직 끝나지 않았나요?
하자 존재와 원 대금·소유권 이전 상태는 다릅니다. 원 잔금 의무가 남았는지 별도 보증·정산 관계인지부터 구분합니다.
Q2. 수리한 날을 취득일로 적어도 되나요?
수리 완료일이 항상 소득세 취득일은 아닙니다. 청산 원칙과 선등기 등 예외를 실제 등기·결제 순서에 맞춰 살펴야 합니다.
Q3. 작은 유보금은 무시해도 되는 금액인가요?
모든 하자 유보금을 금액 비율 하나로 분류하는 일률 기준을 확인한 것은 아닙니다. 약정과 잔존 권리·의무를 근거로 개별 청산을 검토합니다.
공식 근거와 확인 범위
아래에는 실제 열람 범위, 탐색용 자료와 이전 기록, 확인 시각·시행판을 구별해 두었습니다. 링크가 있다는 사실만으로 개별 사건의 요건이나 세액이 검증된 것은 아닙니다.
01소득세법 제98조 양도 또는 취득의 시기
https://www.law.go.kr/LSW/lsSideInfoP.do?docCls=jo&joBrNo=00&joNo=0098&lsiSeq=280405&urlMode=lsScJoRltInfoR 외부 원문 ↗1) 소득세법 제98조 양도 또는 취득의 시기 https://www.law.go.kr/LSW/lsSideInfoP.do?docCls=jo&joBrNo=00&joNo=0098&lsiSeq=280405&urlMode=lsScJoRltInfoR 뒷받침 범위: 단일조문전체 직접 읽음. 대금청산일 기본과 시행령 예외,양수자부담 양도소득세/부가세액의 대금 제외. 열린 시행2026-01-01 법21221. 개별 청산·기간·세액 미판정. 확인 상태: official_text_opened_scope_limited 열람/기록일: 2026-10-12T19:55:14Z
02소득세법 시행령 제162조 양도 또는 취득의 시기
https://www.law.go.kr/LSW/lsSideInfoP.do?docCls=jo&joBrNo=00&joNo=0162&lsiSeq=290841&urlMode=lsScJoRltInfoR 외부 원문 ↗2) 소득세법 시행령 제162조 양도 또는 취득의 시기 https://www.law.go.kr/LSW/lsSideInfoP.do?docCls=jo&joBrNo=00&joNo=0162&lsiSeq=290841&urlMode=lsScJoRltInfoR 뒷받침 범위: 제1항1~10호·제5~8항 직접 읽음. 청산불명/선등기·장기할부·자가건설/선사용·상속증여·미완성·수용/환지·취득불명 먼저취득원칙. 열린 시행2026-10-01 대통령령36737. 개별 법정 날짜·제도 자격·기산 미판정. 확인 상태: official_text_opened_scope_limited 열람/기록일: 2026-10-12T19:55:23Z
적용 한계와 남은 확인
직접 읽은 공식 법령의 표시 시행판과 supports 범위 안에서 작성한 상담 준비 원고입니다. 실제 계약·거래일·경과규정 및 별도 시행규칙·예외는 추가 확인이 필요합니다. 개별 세액·비과세·공제액과 법률 효력을 확정하지 않습니다. 설명용 상황이며 실제 고객 성과나 고원준 세무사의 직접 집필·전문 검수를 주장하지 않습니다. 이미지는 생성하지 않고 맞춤 제작 지시만 포함했습니다.
이미지 제작 메모
이 원고의 실제 이미지는 생성하지 않았습니다. 아래는 향후 제작에 사용할 프롬프트와 대체 텍스트 초안이며, 완성 이미지나 고객 사례 사진이 아닙니다.
제작 메모 1 · 거래 상황
- 제작 프롬프트
건물 매매대금 일부를 하자 보수 조건으로 지급 유보한 매수자의 건물을 인도받았지만 누수를 고칠 때까지 잔금 일부를 지급하지 않았습니다. 매도인은 등기를 먼저 넘겼습니다.를 나타내는 현실적인 편집 연출 사진. 소품은 원 매매가격·대금 약정, 하자 유보·보증·감액 합의, 전후 등기접수 기록. 실제 고객이나 세무사의 얼굴·성공 실적을 꾸미지 않고 주소·계좌·개인정보는 가린다. 아이보리와 차분한 녹색, 자연광, 실제 계약과 돈의 관계가 보이도록 구성.
- 대체 텍스트 초안
건물 하자를 고칠 때까지 잔금 일부를 잡아두면 양도소득세 청산일도 수리 완료일인가요?의 거래 상황을 보여 주는 연출 사진
제작 메모 2 · 판단 흐름
- 제작 프롬프트
읽을 수 있는 6단계 정보 도표. 각 카드의 실제 라벨과 설명: 원잔금=아직 남은 매매대금: 하자 유보라는 표현은 원 잔금의 지급을 미룬 경우에도, 대금을 전부 치른 뒤 매도인이 별도 보증금을 예치한 경우에도 쓰입니다 / 별도보증=대금과 다른 반환 관계: 소득세법 제98조는 양도차익 계산에서 대금청산일을 기본으로 삼으면서 시행령의 예외를 두고 있습니다 / 보수완료=하자 이행 사건: 누수 수리가 끝난 날, 유보 잔금을 지급한 날, 매매가격을 줄이기로 합의한 날이 서로 다를 수 있습니다 / 가격감액=새 합의의 실제 대가: 매수인이 건물 열쇠를 받고 임대료를 수령하거나 실제 영업을 시작했을 수 있습니다 / 선등기=청산 전 등기접수 예외: 거래금액에 비해 유보액이 작거나 크다는 사정은 약정의 실질을 이해하는 자료가 될 수 있습니다 / 정산표=지급·상계·잔액 연결: 원 가격, 이미 낸 대금, 남겨 둔 금액, 공사비 상계, 최종 지급·감액을 한 정산표에 놓습니다. 모든 카드에 위 라벨과 설명을 채운다. 내용 없는 큰 카드나 빈 라벨을 남기지 않는다. 모바일은 세로 재배치. 한글 후편집이 필요하면 위 문구를 그대로 사용하며 없는 세율·기한·결론을 추가하지 않는다.
- 대체 텍스트 초안
건물 하자를 고칠 때까지 잔금 일부를 잡아두면 양도소득세 청산일도 수리 완료일인가요?의 판단 조건과 순서를 담은 완성 도표
제작 메모 3 · 자료 역할표
- 제작 프롬프트
완성된 상담 준비자료 표. 각 행의 내용: 자료: 원 매매가격·대금 약정 | 확인할 사건: 원잔금=아직 남은 매매대금 | 설명: 하자 유보라는 표현은 원 잔금의 지급을 미룬 경우에도, 대금을 전부 치른 뒤 매도인이 별도 보증금을 예치한 경우에도 쓰입니다 / 자료: 하자 유보·보증·감액 합의 | 확인할 사건: 별도보증=대금과 다른 반환 관계 | 설명: 소득세법 제98조는 양도차익 계산에서 대금청산일을 기본으로 삼으면서 시행령의 예외를 두고 있습니다 / 자료: 전후 등기접수 기록 | 확인할 사건: 보수완료=하자 이행 사건 | 설명: 누수 수리가 끝난 날, 유보 잔금을 지급한 날, 매매가격을 줄이기로 합의한 날이 서로 다를 수 있습니다 / 자료: 보수 공사비·상계·최종 결제 | 확인할 사건: 가격감액=새 합의의 실제 대가 | 설명: 매수인이 건물 열쇠를 받고 임대료를 수령하거나 실제 영업을 시작했을 수 있습니다 / 자료: 인도·사용·임대료 시작 기록 | 확인할 사건: 선등기=청산 전 등기접수 예외 | 설명: 거래금액에 비해 유보액이 작거나 크다는 사정은 약정의 실질을 이해하는 자료가 될 수 있습니다 / 자료: 기존 신고의 청산 후보 날짜 | 확인할 사건: 정산표=지급·상계·잔액 연결 | 설명: 원 가격, 이미 낸 대금, 남겨 둔 금액, 공사비 상계, 최종 지급·감액을 한 정산표에 놓습니다. 이 행들을 표 안에 실제로 작성한다. 빈칸을 알아서 채우라는 지시만으로 끝내지 않고 각 행에 위 내용을 모두 담는다. 고객·계좌 정보는 없이 설명용 문서로 연출. 한글은 필요시 위 내용을 그대로 후편집.
- 대체 텍스트 초안
건물 하자를 고칠 때까지 잔금 일부를 잡아두면 양도소득세 청산일도 수리 완료일인가요?의 실제 준비자료와 역할을 연결한 표